图片来源于摄图网
在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合越来越紧密，房企纷纷寻求转型突破。产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到重点关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。
产业地产需要依托产业规划与基础，区位发展优势，产业未来升级趋势等诸多因素综合研判项目所聚焦的产业方向和发展模式，从而实现产业聚集和城市功能提升，最终形成以产促城，产城融合的格局。
细分我国产业地产企业的构成，不难发现我国产业地产主要分为专业地产开发商和政府园区平台两大类。
新加坡所采取的典型政府平台主导型园区开发模式，成为中国最重要的参考样板与模仿对象，政府平台类企业具有有强大的资源优势和政策背书。
相对于政府平台型企业，专业地产开发商类企业专注于产业地产开发运营的专业化力量，在市场经济中登堂入室，获得资本的认知与青睐，形成了非常强大的品牌效应。
一、产业地产赚的是什么钱
第一道是资源整合的钱：即是为政府招商引资，产业落地的好处费。很多时候，第一道钱强势产业方才是拿大头的主，开发商完全是跟在背后喝口汤。
第二道是土地整理和开发销售的钱：产业地产是一个投入大、回报慢、周期长、风险大的行业，不像住宅地产可以高周转。产业地产商在现金流上如果无法平衡前期巨大的投入，那么随着开发的深入，很可能因资金链断裂而功败垂成。
第三道是租金和资产升值：租赁收入可以在一定程度上平衡现金流之外，甚至成为重要的盈利端口。另外，租赁收入还有一个非常重要的作用，就是可以用来做资产证券化。
第四道是软性服务运营的收益：一方面，运营方可以整合多方资源，搭建全方位的线上线下服务平台，帮助需求双方资源对接，从而获取服务增值收益。另一方面，可以构建产业孵化基金，早期介入项目，助力园区企业成长。
未来产业运营的软性服务收入，一定会代替销售、租金等硬性收入，成为主流。
二、运营服务是产业地产的出路
当开发商通过各种方式解决了短债长投带来的现金流问题，接下来要思考的就是资产增值，以及服务变现问题了，无论是自持运营还是丢给接盘侠，这都是绕不过去的问题。
既然是产业地产，那么首要的就是产业聚集，先把企业都吸引过来，所以构建一套完善的招商团队模型(招谁、怎么招、招过来怎么服务管理)，保证园区招商的战斗力，否则不要轻易去做。
其次是服务细化与标准化，拼落地载体的时候拼的是故事、模式，而运营的时候就是拼服务。
业内人士指出，产业地产终究要回归到产业本身，回归到服务本身，通过专业的品牌打造和管理输出搭建平台，以高效的资源配置手段和系统化的园区布局，深度挖掘产业的内在价值，打造推动区域经济发展的新增长极。
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