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物流地产2003年开始在中国兴起。随着中国经济长期保持较快增长，物流行业持续快速发展，对物流基础设施的需求旺盛。现阶段，从电商突飞猛进，再到新零售快速连锁化发展，促进了物流地产市场需求稳健增长。鉴于此，来自房地产、电商、物流、金融等行业的公司大举进入物流地产市场，与传统物流地产商展开激烈角逐，在资本力量的助推下，在物联网、自动化、智能化等技术带来的仓储设施升级中，物流地产行业掀起变革浪潮。
政策助力物流地产向好发展
物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。据不完全统计，2020年第一季度我国出台物流地产相关政策共有3项，主要强调冷链物流产业的规范建设以及物流企业大宗商品仓储用地城镇土地使用税的减征，有助于促进我国物流地产行业成本降低与运行效率的提升，利好我国物流地产行业长期发展。
虽然我国物流地产行业暂时还没有明确的政府主管部门、完善的标准体系与统计科目，但是作为一个跨部门、跨行业、跨地区的交叉行业，国家对于物流地产行业的重视程度非常高。
2015年8月，财政部、国税局联合发布《关于继续实施物流企业大宗商品存储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，指出自2015年1月1日起至2016年12月31日止，对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
为了进一步推进物流降本增效，着力营造物流业良好发展环境，提升物流业发展水平，促进实体经济健康发展，2017年8月，国务院发布《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，提出推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义。
2018年6月，财政部发布《关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知》，要求强化物流基础设施建设，夯实供应链发展基础。发展单元化流通，提高供应链标准化水平。加强信息化建设，发展智慧供应链。聚焦重点行业领域，提高供应链协同化水平。推广绿色技术模式，提高供应链绿色化水平。
可以看出，近年来物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率，助推专业化水准物流地产企业发展。也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在十余年的时间内有如此大的突破性发展。
前景广阔各方资本竞相追逐
2017年以来，物流地产领域风生水起，多股力量都在加快抢滩。探究原因主要有三方面：一是电商消费连年高速增长，高端仓储供应严重不足，二三线城市现代物流仓储需求增长空间巨大;二是传统住宅市场受到调控打压，开发商开始重视物流地产这一细分市场，不仅土地价格较低，还受政策支持，同时拥有土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间;三是目前我国一线城市物流地产的收益率在6.5%～8%，而写字楼及购物中心的收益率只有4%～5.5%，物流地产吸引了众多资本的关注。
供不应求的局面导致物流仓储设施价值的快速攀升，且这一趋势仍将持续。良好的投资前景吸引了包括险资在内的多方资本竞相涌入仓储物流行业。
2017年，菜鸟与中国人寿共同设立85亿元人民币的物流仓储基金;江苏信托携手万科成立60亿元人民币物流基金;更大手笔的还有苏宁云商与深创投设立300亿元人民币物流地产基金，用于投资兴建及收购高标准仓储物流设施，未来计划管理仓储规模1200万-1500万平方米。
近期进入物流行业的资本方具有几个特点：一是国资背景雄厚;二是选择合作的平台多元化，开发商、电商、物流企业均有;三是资本方仅纯资本投资，由合作方具体操盘运营。
虽然我国物流地产经过近几年的高速发展，在部分区域已经呈现物流地产供大于求的局面，但是在一些产业后发地区、一线城市等区域物流地产依然存在较大投资潜力。
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