上海

选择城市

房产科普| 什么是上海104区块、195区域和198区域?

小编 2020-03-15 18:39:10

什么是104区块?

房产科普| 什么是上海104区块、195区域和198区域?(图1)

       根据上海工业园区转型升级十三五规划,到2020年,上海的工业用地总量要控制在550平方公里。可见,上海的工业用地总量还是比较大的,同时,众所周知,上海的工业用地已接近“天花板”。所以,弥散式、粗放式的发展肯定是不行的,必须将产业、土地规划统筹,集约化、精细化发展。

房产科普| 什么是上海104区块、195区域和198区域?(图2)

       104区块,就是外高桥、金桥、张江这样国家级的工业园区,这种地块基本上是总量不变,调整结构(这块是宝贝,外迁的很少!)

房产科普| 什么是上海104区块、195区域和198区域?(图3)

       在2009年,上海开展了“两规合一”工作,开始工业区块的布局梳理。

“两规合一”又是什么?

        是城市总体规划和土地利用规划合并衔接;当时,上海规划在国家公告园区涵盖的49个区块基础上,集合老工业基地和新增重点工业基地,以及实际存在的城镇工业地块进行整合。

房产科普| 什么是上海104区块、195区域和198区域?(图4)

      这次规划共形成了工业区块104个,当时的总面积大约764平方公里,占全市建设用地总规模的25%左右。这就是后来人们常说的“104区块”。

什么是195区域?

房产科普| 什么是上海104区块、195区域和198区域?(图5)

       “195区域”指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地,因实际面积约195平方公里而得名。“195区域”虽然在城市基建区内,但因为产业结构差异的原因,会出现较大幅度的调整,这也就意味着不少企业将面临外迁。

195地块,是在城市基建区内,符合规划,但是产业结构发生了很大的差异,这个调整幅度会比较大。(很多企业需要外迁;)

什么是198区域

房产科普| 什么是上海104区块、195区域和198区域?(图6)

       “198区域”就是规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地,面积大约为198平方公里,同样因面积数而得名。

198地块,这个是在城市基建区之外,我们通俗来讲就是原来的很多乡镇企业,他是在规划建设之外的。(很多企业需要外迁。)

“104、195、198”管理策略

房产科普| 什么是上海104区块、195区域和198区域?(图7)

       关于上海的土地资源,一直都是紧张,紧张,紧张,天花板,天花板,天花板,没有什么增量的空间了。2017年7月,中国上海门户网站发布了《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》,明确了到2020年,上海建设用地增量只有40平方公里,并且规定了用途。

     《规划》明确,到“十三五”末期(也就是2020年),全市建设用地总规模不突破3185平方公里,也就是说,增量空间只有40平方公里。

       其中工业用地占比要从目前的27%左右降到17%,也就是550平方公里。同时优化住房供应结构,增加中小套型商品住房供应,建立完善购租并举的住房体系;耕地保有量不低于282万亩,永久基本农田不低于249万亩。

       低效建设用地减量继续推进,在“十三五”期间,要实现低效建设用地减量50平方公里,其中包括工业用地40平方公里。

      《规划》也提到了优化“104”工业区块、“195”区域和“198”区域工业发展空间转型升级路径和差别化管理策略。

“104”工业区块

      “104”工业区块,以空间优化、结构调整、绩效提高和能级提升为主,着力构建战略性新兴产业引领、先进制造业支撑、生产性服务业协同的新型工业体系,巩固提升工业园区产业集聚优势,增强城市综合功能。

“195”区域

      “195”区域,推进存量工业用地整体转型,转型方向以研发用地、住宅用地、公共服务用地和公共绿地为主,或开展零星开发试点工作,促进存量工业用地盘活利用。建立和完善低效工业用地认定标准,进行全面调查和分类评价,推进低效用地的再开发利用。

“198”区域

      “198”区域,大力推进现状低效工业用地减量化。到2020年,减量40平方公里,优先考虑二级水源保护区、生态廊道和永久基本农田内的工业用地;通过土地节约集约利用评价,对“三高一低”(高耗能、高污染、高危险、低效益)工业用地进行减量,减量化后的土地根据水土质量情况作为生态用地或耕地。

房产科普| 什么是上海104区块、195区域和198区域?(图8)


分享到: